Etwa 50 Prozent aller Nebenkostenabrechnungen enthalten Fehler. Deshalb lohnt es sich, etwas Zeit in eine genaue Prüfung zu investieren.
In diesen Tagen bekommen viele Mieter Post von ihrem Vermieter. Die Nebenkostenabrechnung steht an. Bei rund der Hälfte aller Abrechnungen sind laut Deutschem Mieterbund e.V Fehler versteckt. Mieter sollten ihre
Nebenkostenabrechnungen deshalb immer genau überprüfen, auch dann, wenn die Nachzahlung nur gering ausfällt oder sogar ein Guthaben unter dem Strich steht.
Lästig, aber sinnvoll: eine genaue Prüfung der Abrechnung
Zugegeben, die Betriebskostenabrechnung für die Wohnung zu prüfen ist kein Spaziergang, denn sie enthält jede Menge Zahlen, die sorgfältig verglichen werden wollen. Viele Mieter, die sich am Ende des 12-Monats-Zeitraums über ein Guthaben freuen oder nur eine geringe Nachzahlung leisten müssen, schenken der Nebenkostenabrechnung des Vermieters keine große Beachtung. Das sollten sie aber, denn wie der Hamburger Mieterverein mitteilte, ist rund die Hälfte aller Nebenkostenabrechnungen nicht korrekt. Fehler, die jahrelang unentdeckt bleiben, könnten die Mieter unnötig Geld kosten. Denn auch wenn unterm Strich kein Minus herauskommt, könnten die monatlichen Abschläge durch Rechenfehler zu hoch angesetzt sein. Häufig sind auch Kosten aufgeführt, die in einer Nebenkostenabrechnung nichts zu suchen haben. So zählen beispielsweise Hausmeisterkosten zu den Verwaltungs- bzw. Instandhaltungsarbeiten und dürfen laut BGH-Urteil (AZ: VIII ZR 27/07) nicht in die Position Hauswartskosten mit einfließen. Bei einer Prüfung der Nebenkostenabrechnung sollten Mieter einige wichtige Punkte beachten.
Punkt 1: Eingangsdatum prüfen
Jede Nebenkostenabrechnung darf innerhalb von zwei bis drei Wochen nach Eingang vom Mieter angefochten werden. Aber selbst wenn die Abrechnung nicht sofort geprüft und die eventuelle Nachzahlung bereits geleistet wurde, dürfen Mieter innerhalb von einem Jahr nach Zugang des Schreibens immer noch Einwände erheben. Manchmal erscheint in der Abrechnung derselbe Fehler wie im Vorjahr, obwohl dieser bereits bei der letzten Abrechnung reklamiert wurde. Gleichbleibende Fehler in der Abrechnung müssen laut BGH-Urteil (AZ: VIII ZR 185/09) jährlich aufs Neue vom Mieter moniert werden.
Wichtig beim Erhalt der Abrechnung ist erst einmal, den korrekten Eingang zu prüfen. Der Vermieter hat innerhalb eines Jahres nach dem Abrechnungszeitraum Zeit, die Abrechnung zuzustellen. Tut er dies nicht, entfallen dessen Ansprüche auf eventuelle Nachzahlungen. Maßgeblich ist nicht das Datum, an dem die Sendung vom Vermieter bei der Post aufgegeben wurde, sondern wann der Mieter das Schreiben erhalten hat. Die Beweispflicht des Eingangs liegt beim Vermieter. Der BGH urteilte ganz klar, dass das Versenden des Schreibens noch lange kein Beweis dafür ist, dass der Vermieter dieses auch wirklich erhalten hat (AZ: VIII ZR 107/08). Fehlt dem Vermieter der Beweis, etwa durch das Versenden per Einschreiben, hat er nach Fristablauf keinen Anspruch auf Nachzahlungen durch den Mieter.
Punkt 2: Stimmen alle Werte?
Nun kommt der lästige Teil der Nebenkostenabrechnung. Sämtliche Basisdaten müssen auf Richtigkeit geprüft werden. Zu den Basisdaten zählen die Quadratmeterzahl der Wohnung sowie die Personenzahl, die zur Berechnung herangezogen wurde. Jede Kostenart sollte für sich einzeln geprüft werden, denn hier könnte so mancher Fehler schlummern. Berücksichtigt werden sollten neben den Gesamtkosten der Mieteranteil, der Verteilerschlüssel und ob die Abschläge in die Berechnung korrekt eingeflossen sind.
Punkt 3: Wurden alle Kosten ordnungsgemäß umgelegt?
Wurde die Abrechnung auf Rechenfehler überprüft, sollten Mieter einmal genauer hinsehen, welche Kosten als Nebenkosten veranschlagt wurden. Hier finden Vermieter nämlich oft Schlupflöcher, die den Mietern gar nicht auf den ersten Blick auffallen. Mieter, die eine Eigentumswohnung bewohnen, werden über die Nebenkosten oft zur Zahlung von Bankgebühren, Verwaltungskosten oder Instandhaltungsarbeiten herangezogen. Dies ist rechtlich nicht zulässig.
Die Betriebskostenverordnung schreibt exakt vor, welche Kosten als Nebenkosten auf die Mieter umgelegt werden können. Im Groben sind das alle Kosten, die im Zusammenhang mit dem Eigentum am Grundstück entstehen sowie durch den bestimmungsgemäßen Gebrauch eines Grundstücks sowie den darauf befindlichen Gebäuden. Somit zählen zu den Nebenkosten vor allem für die Unterhaltung einer Heizung, Kosten für Kaltwasser, Warmwasser und Abwasser, ferner Kosten für Müllabfuhr, Schornsteinreinigung, Aufzug, Hauswart, Allgemeinbeleuchtung (zum Beispiel in den Hausfluren), Haus- und Straßenreinigung, Gartenpflege, Gemeinschaftsantenne oder Kabelanschluss, Grundsteuer, sonstige Betriebskosten, Haftpflicht- und Sachversicherungen, sowie, falls vorhanden, gemeinsam genutzte Waschmaschinen, Wäschetrockner und Bügelstationen.
Schwierig wird es beim Punkt sonstige Betriebskosten, da diese Position gern von Vermietern benutzt wird, um nicht umlagefähige Kosten hierin zu verstecken. Der Betrieb von Gemeinschaftseinrichtungen wie einer Sauna darf in diese Position einfließen. Ob umgelegte Kosten berechtigt sind oder nicht, sollten Mieter anhand des Mietvertrags prüfen, denn hier müssen durch den Vermieter alle Kosten angegeben werden, die in die Nebenkostenabrechnung einfließen. Tipp: Im Zweifelsfall dürfen Sie nach aktuellem Mietrecht Vermieter-Belege einsehen und kopieren.
Punkt 4: Unzulässige Kosten herausfiltern und reklamieren
Nachstehend sind Kosten aufgeführt, die nicht auf die Mieter umgelegt werden dürfen. Tauchen diese Positionen in der Abrechnung auf, können sie ausnahmslos reklamiert werden:
– Reparaturkosten
– Rücklagen für Instandhaltungen sowie hierauf entfallende Zinsabschlagsteuer
– Reparaturkostenversicherung
– Verwaltungskosten
– Portokosten
– Kreditzinsen
– Rechtsschutzversicherung
– Mietausfallversicherung
– Hausratversicherung
– Umweltschadenversicherung
– Wartungsarbeiten für Klingel und Türschließanlage
– Reinigung von Fassaden und Vordächern
– Spülungen der Fußbodenheizung
– Gastankmiete
– Dichtigkeits- und Druckprüfung der allgemeinen Gasleitung
– Einmalig anfallende Kosten, um einen akuten Ungezieferbefall zu beseitigen
– Kosten für die Wach- und Schließgesellschaft
Werden Heiz- und Wasserkosten verbrauchsabhängig umgelegt, darf der Vermieter die für deren Berechnung entstehenden Kosten auf die Nebenkosten aufschlagen. Außer in diesem Ausnahmefall dürfen die für die Erstellung der Nebenkostenabrechnung anfallenden Kosten nicht umgelegt werden.
